Due diligence imobiliária: o que é e como realizá-la

Due diligence imobiliária é o processo de análise prévia de documentos e informações de um imóvel e seus proprietários, para aumentar a segurança de um negócio. O procedimento de checagem do histórico do bem e das pessoas envolvidas é de suma importância para definir quais os próximos passos em uma negociação.

A auditoria imobiliária é recomendável sempre que houver um negócio que envolva um imóvel. Para que a checagem seja feita de forma completa, é necessário entender as fontes de consulta e quais informações devem ser conferidas.

Para entender os principais aspectos da due diligence imobiliária e aprender qual é a documentação a analisar, continue acompanhando este conteúdo!

O que quer dizer due diligence?

Due diligence é uma expressão em inglês que significa “diligência prévia”. Esse termo se refere a um processo de investigação e análise minuciosa que uma pessoa ou organização realiza antes de assumir ou durante um compromisso financeiro, legal ou comercial com outra parte.

Em uma explicação menos técnica, due diligence é a prática de reunir documentos e informações de pessoas ou empresas, para elaboração de um dossiê detalhado sobre a sua situação em relação a diversos aspectos, como jurídico e socioambiental.

O propósito da realização de um procedimento de auditoria desse tipo é oferecer subsídios para a tomada de decisão em negócios. Fazer o processo permite uma compreensão dos riscos envolvidos baseado em dados reais, aumentando a segurança jurídica.

O que é compliance imobiliário?

Compliance imobiliário é o conjunto de medidas e procedimentos adotados por empresas do setor imobiliário para garantir que suas atividades estejam em conformidade com as leis, normas e regulamentações aplicáveis.

O seu objetivo é minimizar os riscos de processos legais, multas e prejuízos financeiros, bem como proteger a reputação da empresa perante seus clientes, investidores e demais partes interessadas.

Algumas das áreas do compliance imobiliário incluem a regularização de imóveis, a obtenção de licenças e autorizações, a prevenção de lavagem de dinheiro e outras práticas ilícitas, o respeito aos direitos dos consumidores, a segurança do trabalho e a proteção do meio ambiente.

Além disso, empresas imobiliárias também podem adotar códigos de conduta, políticas internas e treinamentos para seus colaboradores, visando disseminar uma cultura de ética e transparência em todas as suas atividades.

Quando aplicar uma due diligence?

A due diligence é um processo que pode ser aplicado em diversas situações, sempre que houver uma relação comercial. Separamos aqui exemplos de sua utilização em algumas atividades comuns de mercado:

Fusões e aquisições

Antes de adquirir ou se fundir com outra empresa, é importante realizar um processo de due diligence para avaliar a saúde financeira, operacional e jurídica da empresa-alvo. Essa ação serve para mitigar riscos e prevenir más negociações.

Caso queira aprofundar os seus conhecimentos sobre esse assunto, temos um artigo completo sobre o due diligence nos processos de fusões e aquisições. Você pode conferi-lo clicando aqui.

Investimentos

Assim como no exemplo anterior, para realizar investimentos, é indicado avaliar quais são os riscos envolvidos e as chances de retorno.

Quando se trata de aporte em empresas, por exemplo, quanto mais informações sobre a organização puder avaliar, melhor será para evitar imprevistos.

Contratos de financiamento

Para conceder empréstimos financeiros para pessoas físicas ou jurídicas, é imprescindível para as organizações realizarem uma checagem completa.

Além de avaliarem a capacidade de pagamento, a due diligence pode evitar crimes como fraudes e corrupção.

Parcerias comerciais

Para prevenir riscos reputacionais e de imagem, é importante conhecer com quem de fato a empresa está se relacionando.

Uma má associação pode comprometer a integridade do negócio e causar prejuízos irreparáveis. Aqui, mais uma vez, a diligência prévia é uma ótima ferramenta para garantir mais segurança.

Contratação de fornecedores

Recentemente, empresas líderes de mercado se viram envolvidas em crimes referentes ao trabalho análogo à escravidão.

Infelizmente, não é raro essa situação acontecer, principalmente envolvendo fornecedores. Com a due diligence é possível investigar e avaliar de forma ampla pessoas e empresas a fim de prevenir a associação com entidades que tenham esse histórico.

Em geral, a due diligence deve ser aplicada em situações em que há um alto grau de complexidade e risco envolvido na transação, para que a parte interessada possa tomar decisões precisas e minimizar riscos.

Quais são as características da due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária fará um background check de um ou mais imóveis, além de analisar o histórico das pessoas físicas e jurídicas envolvidas na transação. Ela geralmente ocorre na fase de aproximação das partes em negócios como:

Locação comercial e locação residencial de alto padrão;
Compra e venda de imóveis;
Projetos de construção civil;
Prestação de aval ou fiança;
Oferta de um bem imóvel em garantia ou caução;
Arrendamento comercial, mercantil ou rural;
Constituição de hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto;
Integralização de capital societário, dentre outros.

Por que fazer uma due diligence imobiliária?

Como esclarecemos anteriormente, é importante buscar os dados dos imóveis e pessoas envolvidas em um negócio para aumentar sua segurança jurídica. Há muitos riscos jurídicos que uma due diligence imobiliária busca avaliar, destacando-se os seguintes:

confirmação da legitimidade dos negociantes, comprovando que eles detêm a propriedade ou os poderes necessários para negociar utilizando o imóvel;
restrições legais para a concretização de um negócio, como áreas de proteção ambiental e embargos;
bloqueios de bens pedidos por credores, por ocorrência de trabalho análogo à escravidão, dentre outros;
Impedimentos de construção por restrição do zoneamento urbano;
dívidas dos titulares que coloquem o imóvel em risco, como financiamentos, penhoras, dívidas trabalhistas, de pensão alimentícia, tributos, dentre outras;
decretos de indisponibilidade de bens, cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, caracterização como bem de família, existência de alienação fiduciária, hipoteca e outros gravames na matrícula;
Processos administrativos ou judiciais que tenham impacto no imóvel negociado: inquéritos civis, ambientais, processos de usucapião, reintegração de posse, ações civis públicas, despejos, desapropriações, etc.

O que deve constar no dossiê imobiliário?

A composição do dossiê imobiliário dependerá de qual é o tipo de negócio e quais são os riscos que precisam ser avaliados. Em linhas gerais, o que se espera que conste em uma due diligence imobiliária é o seguinte:

Certidão de Matrícula do imóvel atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
Cópia do documento que legitima a propriedade do imóvel: escritura pública, formal de partilha ou divórcio, carta de sentença, compromisso de compra e venda, dentre outros;
Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, se for imóvel urbano;
Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural, emitida pela Receita Federal;
Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural;
Certidões de quitação de contas de consumo (água, energia elétrica, telefone e gás);
Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
Certidão de regularidade ambiental;
Quando se tratar de imóvel tombado ou de enfiteuse: Certidões de Regularidade, Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação;
Quando se tratar de bem em condomínio: convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno;
Quando houver incorporação imobiliária: cópia do registro de incorporação;
Planta das edificações presentes no terreno;
Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras realizadas no imóvel;
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço da Obra (ISS);
Certidão Negativa de Débitos Previdenciários no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
Certidão negativa de débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal);
Certidão negativa de débitos de FGTS (Caixa Econômica Federal);
Certidões ambientais: áreas embargadas, contaminadas, licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais;
Documentos pessoais dos envolvidos no negócio: RG e CPF, se pessoas físicas, comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários, se pessoa jurídica;
Comprovante de endereço das pessoas pesquisadas;
Declaração de participações societárias;
Consulta completa em bureaus de crédito;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
Consulta ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa (CNCIA);
Consulta à lista do CNJ de Improbidade Administrativa e outras listas restritivas.

Como agilizar o processo de documentação para due diligence?

Para que a due diligence imobiliária seja concluída com agilidade, é possível utilizar a tecnologia para a obtenção dos dados necessários.

A upLexis oferece diversas soluções para Due Diligence, permitindo centralizar as pesquisas em relatórios inteligentes, que otimizam o tempo de quem fará a análise das informações.

Realizar a due diligence imobiliária é crucial para prevenir riscos financeiros e jurídicos em uma negociação.

Para fazer pesquisas abrangentes e compilar os dados de forma ágil e prática, é possível contar com o apoio da tecnologia de mineração de dados da upLexis. Você pode conhecer com mais detalhes a solução clicando aqui.