Due diligence imobiliária: o que é e como realizá-la?

Due diligence, em geral, é um processo de checagem prévia de negócios, empresas, fornecedores e, até mesmo, candidatos em processos seletivos e concursos. No ramo imobiliário não poderia ser diferente, principalmente tendo em vista as fraudes passíveis de serem praticadas.

Recentemente, por exemplo, uma notícia veiculada na mídia mostrou que um ex-funcionário de uma empresa imobiliária foi alvo de operação por suspeita de vender 13 lotes de forma ilícita, em Goiânia. O investigado se aproveitou do acesso ao sistema da empresa para praticar os golpes, que provocaram prejuízo superior a R$ 800 mil, segundo a Polícia Civil de Goiás (PC-GO). 

Dessa forma, para evitar esse tipo de situação, a due diligence imobiliária é necessária para análise prévia de documentos e informações do imóvel e seus proprietários, para aumentar a segurança de um negócio. O procedimento de checagem do histórico do bem e das pessoas envolvidas é de suma importância para definir quais os próximos passos em uma negociação.

Sendo assim, para entender os principais aspectos da due diligence imobiliária e aprender qual é a documentação a analisar, continue acompanhando este conteúdo!

O que significa due diligence?

Due diligence é uma expressão em inglês que significa “diligência prévia”. Esse termo se refere a um processo de investigação e análise minuciosa que uma pessoa ou organização realiza antes de assumir, ou durante um compromisso financeiro, legal ou comercial com outra parte.

Ou seja, due diligence é a prática de reunir documentos e informações de pessoas ou empresas, para elaboração de um dossiê detalhado sobre a sua situação em relação a diversos aspectos, como jurídico e socioambiental. No âmbito imobiliário, a due diligence é um processo existente dentro das práticas do compliance imobiliário.

A partir dela, é possível identificar possíveis riscos e oportunidades na compra e venda de um imóvel.

Além disso, há ainda a auditoria imobiliária, procedimento recomendável sempre que houver um negócio que envolva um imóvel. Para que a checagem seja feita de forma completa, é necessário entender as fontes de consulta e quais informações devem ser conferidas.

Portanto, o propósito da realização de um procedimento de auditoria desse tipo é oferecer subsídios para a tomada de decisão em negócios. Fazer o processo permite uma compreensão dos riscos envolvidos baseado em dados reais, aumentando a segurança jurídica.

Do mesmo modo, a due diligence imobiliária pode evitar uma série de problemas, como: 

• Fraude contra credores: disposta entre os artigos 158 e 165 do Código Civil. Ocorre quando um devedor, ciente que suas dívidas são maiores que seu patrimônio, ou seja, está em situação de insolvência, vende seus bens a um terceiro, ficando impossibilitado de cumprir com suas obrigações junto aos seus credores. Na due diligence, verifica-se se o vendedor possui dívidas e se está solvente e, em caso de uma situação grave, o negócio não é recomendado.
• Vendedor falso: este é o caso de exemplo mostrado no início deste artigo, mas pode ocorrer em diversas outras situações, como a famosa “grilagem”, um crime que consiste em falsificar documentos para se passar por proprietário de um terreno. Além disso, um corretor de imóveis, habilitado para vender imóveis, deve possuir registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Nesses casos, a due diligence serve para verificar a idoneidade dos documentos.
• Pendências relacionadas a empresas da qual o vendedor é sócio: o vendedor de um imóvel pode ser sócio de empresas e ter seu patrimônio pessoal envolvido em processos judiciais. Por isso, a due diligence objetiva verificar se há empresas no nome do vendedor e se há riscos relacionados a ações contra elas.

Leia também: Fraude contra credores: entenda o que é e como prevenir

Como funciona o compliance imobiliário?

O compliance imobiliário é o conjunto de medidas e procedimentos adotados por empresas do setor imobiliário para garantir que suas atividades estejam conforme as leis, normas e regulamentações aplicáveis.

Nesse sentido, o seu objetivo é minimizar os riscos de processos legais, multas e prejuízos financeiros, bem como proteger a reputação da empresa perante seus clientes, investidores e demais partes interessadas.

Logo, algumas das áreas do compliance imobiliário incluem a regularização de imóveis, a obtenção de licenças e autorizações, a prevenção de lavagem de dinheiro e outras práticas ilícitas, o respeito aos direitos dos consumidores, a segurança do trabalho e a proteção do meio ambiente.

Além disso, empresas imobiliárias também podem adotar códigos de conduta, políticas internas e treinamentos para seus colaboradores, visando disseminar uma cultura de ética e transparência em todas as suas atividades.

Leia também: Código de ética e conduta: o que é e como implementá-lo na sua empresa?

Quando aplicar uma due diligence?

A due diligence é um processo que pode ser aplicado em diversas situações, sempre que houver uma relação comercial. Separamos exemplos de sua utilização em algumas atividades comuns de mercado:

• Fusões e aquisições

Antes de adquirir ou se fundir com outra empresa, é importante realizar um processo de due diligence para avaliar a saúde financeira, operacional e jurídica da empresa-alvo. Essa ação serve para mitigar riscos e prevenir más negociações.

Caso queira aprofundar os seus conhecimentos sobre esse assunto, temos um artigo completo sobre o due diligence nos processos de fusões e aquisições. Você pode conferi-lo clicando aqui.

• Investimentos

Assim como no exemplo anterior, para realizar investimentos, é indicado avaliar quais são os riscos envolvidos e as chances de retorno. Quando se trata de aporte em empresas, por exemplo, quanto mais informações sobre a organização puder avaliar, melhor será para evitar imprevistos.

• Contratos de financiamento

Para conceder empréstimos financeiros para pessoas físicas ou jurídicas, é imprescindível para as organizações realizarem uma checagem completa. Além de avaliarem a capacidade de pagamento, a due diligence pode evitar crimes como fraudes e corrupção.

• Parcerias comerciais

Para prevenir riscos reputacionais e de imagem, é importante conhecer com quem de fato a empresa está se relacionando. Uma má associação pode comprometer a integridade do negócio e causar prejuízos irreparáveis. Aqui, mais uma vez, a diligência prévia é uma ótima ferramenta para garantir mais segurança.

• Contratação de fornecedores

Recentemente, empresas líderes de mercado se viram envolvidas em crimes referentes ao trabalho análogo à escravidão.

Infelizmente, não é raro essa situação acontecer, principalmente envolvendo fornecedores. Com a due diligence é possível investigar e avaliar de forma ampla pessoas e empresas a fim de prevenir a associação com entidades que tenham esse histórico.

Em geral, a due diligence deve ser aplicada em situações em que há um alto grau de complexidade e risco envolvido na transação, para que a parte interessada possa tomar decisões precisas e minimizar riscos.

Quais são as características da due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária fará um background check de um ou mais imóveis, além de analisar o histórico das pessoas físicas e jurídicas envolvidas na transação. Ela geralmente ocorre na fase de aproximação das partes em negócios como:

• Locação comercial e locação residencial de alto padrão;
• Compra e venda de imóveis;
• Projetos de construção civil;
• Prestação de aval ou fiança;
• Oferta de um bem imóvel em garantia ou caução;
• Arrendamento comercial, mercantil ou rural;
• Constituição de hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto;
• Integralização de capital societário, dentre outros.

Por que fazer uma due diligence imobiliária?

Além de ter uma consultoria especializada, com profissionais capacitados, como advogados ou corretores de imóveis, as imobiliárias recomendam que algumas perguntas sejam feitas, tais como:

1. As informações declaradas por vendedor e comprador são verdadeiras?
2. As partes têm um passado idôneo?
3. Quem está vendendo o imóvel é realmente dono da propriedade?
4. Pode haver algum tipo de fraude relacionada à venda do imóvel?
5. Existem dívidas, ônus ou qualquer tipo de restrição relacionada à propriedade, ou à sua posse?

Como esclarecemos anteriormente, é importante buscar os dados dos imóveis e pessoas envolvidas em um negócio para aumentar sua segurança jurídica. Há muitos riscos jurídicos que uma due diligence imobiliária busca avaliar, destacando-se os seguintes:

• Confirmação da legitimidade dos negociantes, comprovando que eles detêm a propriedade ou os poderes necessários para negociar utilizando o imóvel;
• Restrições legais para a concretização de um negócio, como áreas de proteção ambiental e embargos;
• Bloqueios de bens pedidos por credores, por ocorrência de trabalho análogo à escravidão, dentre outros;
• Impedimentos de construção por restrição do zoneamento urbano;
• Dívidas dos titulares que coloquem o imóvel em risco, como financiamentos, penhoras, dívidas trabalhistas, de pensão alimentícia, tributos, dentre outras;
• Decretos de indisponibilidade de bens, cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, caracterização como bem de família, existência de alienação fiduciária, hipoteca e outros gravames na matrícula;
• Processos administrativos ou judiciais que tenham impacto no imóvel negociado: inquéritos civis, ambientais, processos de usucapião, reintegração de posse, ações civis públicas, despejos, desapropriações, etc.

O que deve constar no dossiê imobiliário?

A composição do dossiê imobiliário dependerá de qual é o tipo de negócio e quais são os riscos que precisam ser avaliados. Em linhas gerais, o que se espera que conste em uma due diligence imobiliária é o seguinte:

• Certidão de Matrícula do imóvel atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
• Cópia do documento que legitima a propriedade do imóvel: escritura pública, formal de partilha ou divórcio, carta de sentença, compromisso de compra e venda, dentre outros;
• Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
• Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, se for imóvel urbano;
• Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural, emitida pela Receita Federal;
• Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural;
• Certidões de quitação de contas de consumo (água, energia elétrica, telefone e gás);
• Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou próximo de imóveis tombados;
• Certidão de regularidade ambiental;
• Quando se tratar de imóvel tombado ou de enfiteuse: Certidões de Regularidade, Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação;
• Quando se tratar de bem em condomínio: convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno;
• Quando houver incorporação imobiliária: cópia do registro de incorporação;
• Planta das edificações presentes no terreno;
• Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
• Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras realizadas no imóvel;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
• Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço da Obra (ISS);
• Certidão Negativa de Débitos Previdenciários no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão Negativa de Débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal);
• Certidão Negativa de Débitos de FGTS (Caixa Econômica Federal);
• Certidões Ambientais: áreas embargadas, contaminadas, licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais;
• Documentos pessoais dos envolvidos no negócio: RG e CPF, se pessoas físicas, comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários, se pessoa jurídica;
• Comprovante de endereço das pessoas pesquisadas;
• Declaração de participações societárias; 
• Consulta completa em bureaus de crédito;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho.

Como agilizar o processo de documentação para due diligence?

Para que a due diligence imobiliária seja concluída com agilidade, é possível utilizar a tecnologia para a obtenção dos dados necessários.

A upLexis oferece diversas soluções para due diligence, permitindo centralizar as pesquisas em relatórios inteligentes, que otimizam o tempo de quem fará a análise das informações.

Em suma, realizar a due diligence imobiliária é crucial para prevenir riscos financeiros e jurídicos em uma negociação.

Para fazer pesquisas abrangentes e compilar os dados de forma ágil e prática, é possível contar com o apoio da tecnologia de mineração de dados da upLexis. Você pode conhecer com mais detalhes a solução clicando aqui, ou se preferir, solicite uma demonstração gratuita no banner abaixo!

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Bárbara Guido é mineira, advogada pela UFJF e estudante de Jornalismo na UFOP. Apaixonada por comunicação, atua como analista de governança corporativa e redatora de conteúdo jurídico e técnico para sites e blogs.